Lo Studio Legale Metta è attivo nel diritto immobiliare internazionale con un dipartimento che impegna sette professionisti. Nel 2010, nominato tra i tre migliori consulenti legali strategici nel settore immobiliare, ha seguito operazioni per circa 60 milioni di euro.

L’Avv. Nicola Maria Metta, responsabile del Dipartimento Immobiliare dello Studio Legale Metta, è appena rientrato dagli Stati Uniti, dove ha seguito le fasi conclusive di un’operazione immobiliare da parte di un investitore italiano. Di seguito alcune domande e risposte relative all’operazione appena conclusa.

C’è chi ha ritrovato fiducia nell’economia Americana?
A me sembra che gli addetti ai lavori non l’abbiano mai persa. Non sono un economista ma trascorro negli Stati Uniti circa sei mesi all’anno e quello che vedo lì non ha il sapore amaro dei titoli che si leggono sulla nostra stampa.

Quali fattori attirano capitali dall’Europa?
Ribadisco che non sono un economista, ma dollaro debole, prezzi di mercato ribassati, amministrazione efficiente, alta affidabilità sul lavoro e giustizia rapida e certa sembra rendano il mercato statunitense interessante per l’Europa, inclusa l’Italia. Ci sono molte opportunità di investimento, anche per piccoli investitori.

A quali settori di mercato fa riferimento?
Ad esempio, gli investimenti immobiliari. Per dimensioni e natura interessano investitori piccoli e grandi.

Qual è la sua esperienza al riguardo?
Mi occupo principalmente di transazioni immobiliari, specialmente investimenti e disinvestimenti immobiliari internazionali, ossia in cui il proprietario si trova in una nazione e l’immobile in un’altra.

Quindi ci sono opportunità per gli avvocati italiani in questo scenario?
Ce ne sono sia per i grandi studi legali sia per avvocati con un’impostazione tradizione che lavorano con una struttura organizzativa semplice e di dimensioni contenute. I primi normalmente sono coinvolti per operazioni medio grandi. I secondi invece possono essere preferiti dai piccoli investitori italiani che vanno all’estero o da quelli esteri che vengono in Italia.

Che ruolo svolge l’avvocato italiano coinvolto in investimenti negli Stati Uniti?
L’attività dell’avvocato italiano inizia sul piano umano, mostrandosi capace di stare accanto al cliente quale figura di fiducia, più vicina e “familiare”, con cui comunicare agevolmente. Insomma, dare la sensazione di essere in grado di abbattere le barriere linguistiche tra il proprio cliente e le altri parti coinvolte nella transazione. Poi si deve essere “educatori”, ossia l’avvocato deve illustrare all’investitore italiano le principali differenze tra i sistemi. Non parlo solo di quelli giuridici, ma anche culturali.

Quali sono le principali differenze fra i due sistemi?
Per la verità le differenze da tenere in considerazione sono tra il sistema italiano e altri 50 sistemi, quanti sono gli Stati Uniti d’America.

Cambiano tanto le regole da stato a stato?
Per certi versi sì. Ad esempio, in Pennsylvania un piccolo investimento immobiliare si conclude di norma con l’assistenza del solo agente immobiliare, mentre in New Jersey, stato confinante, si ricorre all’avvocato di fiducia, un po’ come accade nel Regno Unito, che però comporta un incremento dei costi per chi acquista.

E l’aspetto fiscale? Molte le differenze anche in questo ambito?
Le differenze sono quasi innumerevoli. Ad esempio, i singoli comuni e le contee non solo possono decidere quali tasse e quali percentuali applicare, ma anche la decorrenza del periodo fiscale, che ovviamente non coincidere necessariamente con l’inizio dell’anno solare.

Chissà che confusione per il contribuente.
In realtà poca, in quanto tutto è computerizzato. Ad esempio, prima di un rogito, il notaio normalmente è in grado di verificare agevolmente non solo la titolarità del venditore ma anche se sia in regola con il pagamento delle imposte e tasse. Debiti pendenti potrebbero, se non saldati, dare all’ente creditore il diritto di rivalersi sull’immobile anche dopo la compravendita, con pregiudizio per l’acquirente.

Notaio, intermediario, avvocato: non sembra che i soggetti siano poi così diversi da quelli coinvolti nelle compravendite italiane. In effetti i soggetti sono simili, ma i ruoli professionali possono essere sostanzialmente diversi, specialmente in certi Stati. Ad esempio, per tornare alla Pennsylvania, dove si è appena conclusa un’operazione che seguivo da un paio di mesi, normalmente il venditore è rappresentato da un intermediario e l’acquirente da un altro. Le commissioni di entrambi gli agenti sono pagate per intero dal venditore. L’acquirente versa il pagamento del prezzo di compravendita, imposte di trasferimento e assicurazione attraverso un assegno intestato a un ente fiduciario rappresentato da un notaio, che assicura la corretta distribuzione delle somme dopo il rogito.

Quindi è l’acquirente a pagare le imposte, come da noi, rispetto all’IVA o alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, che potremmo definire di “trasferimento”?
Nell’esempio che riportavo mi riferivo alla quota di spese a carico dell’acquirente. Infatti, normalmente, acquirente e venditore concordano di dividere equamente le imposte di trasferimento.

A quanto ammontano?
Normalmente al 2% del prezzo, quindi 1% a carico di ciascuna parte. Le aliquote tributarie possono mutare a seconda delle aree geografiche.

Tornando all’esempio di prima, ha detto che l’acquirente consegna al notaio anche quanto dovuto per l’assicurazione? Di che si tratta?
Essere proprietario di un immobile è considerata una grande responsabilità cui sono connessi enormi rischi. Prima di formalizzare il rogito si stipula l’assicurazione per tutelarsi sia dal danneggiamento totale o parziale alla proprietà che da azioni risarcitorie da parte di terzi che possano subire danni o lesioni riconducibili alla responsabilità del proprietario.

Ci può dare qualche esempio di operazione più comune?
Ogni investitore ha capacità economica e obiettivi diversi. C’è chi investe con l’obiettivo di realizzare un rapito guadagno e chi, invece, non ha fretta e cerca un investimento di medio o lungo termine. Di questi tempi un’operazione comune può riguardare un immobile per il quale una banca abbia già avviato la procedura di “default”, ossia il pignoramento, per recuperare il credito relativo ad un mutuo a suo tempo erogato e non pagato. In questo caso, anche in zone meno colpite dalla crisi immobiliare, dove il mercato ha subito un deprezzamento medio piuttosto modesto, intorno al 7%, si possono trovare con non troppa difficoltà immobili fino al 40% sotto il valore di mercato. In questi casi la speculazione può realizzarsi in tempi rapidi. Alle volte può essere vantaggioso effettuare un intervento estetico subito dopo l’acquisto, per incrementare la plusvalenza. Nel caso di investimento di medio o lungo periodo, invece, si cerca un immobile che assicuri una rendita da locazione. Inoltre, oggi la prospettiva è che il dollaro si rafforzi nel medio periodo e, di conseguenza, anche il rendimento dell’investimento. Si pensi a chi ha comprato dollari quando il rapporto con l’euro era 1,40 o 1,50 e li ha già messi a reddito. Occorre comunque ricordare che nonostante le ampie deduzioni concesse dal regime fiscale americano, che abbattono considerevolmente il reddito tassabile davanti al fisco americano, il residente italiano dovrà includere nella dichiarazione dei redditi italiana il reddito calcolato secondo le regole fiscali italiane.

In sostanza, di cosa si occupa l’avvocato italiano in un investimento immobiliare negli Stati Uniti?
Il ruolo del legale italiano è di assistenza e consulenza durante tutte le fasi della transazione. Una volta individuati la capacità economica e gli obiettivi dell’investitore, l’avvocato esegue una valutazione preliminare dell’operazione sotto i profili di diritto domestico, quali, ad es., tributario e successorio. Poi ci si mette in contatto con uno o più operatori locali per la ricerca dell’operazione. Individuato l’oggetto dell’investimento può essere opportuno coinvolgere un avvocato locale, americano. Al termine dell’operazione il legale italiano può continuare ad assistere l’investitore per le questioni connesse che hanno rilevanza per il diritto domestico, ancora una volta tributario e successorio sono tra le aree più comuni.

Un avvocato italiano che voglia assistere un concittadino per l’acquisto di un immobile negli Stati Uniti deve avere un’infarinatura del diritto americano? Oppure, meglio, delle regole applicabili nel luogo in cui si trova l’immobile?
Probabilmente può aiutare. Però penso che ancora più aiuti mettere in secondo piano tutto il background culturale di provenienza, non dare nulla per scontato. Individuare un avvocato americano competente o un intermediario qualificato può essere determinante per il successo dell’operazione e per ottimizzarne i risultati. Direi, anzi, che oggi, con le opportunità di mobilità, virtuale e reale, alla portata di tutti, questo tipo di attività costituisca un’interessante area di sviluppo professionale anche per gli avvocati tradizionali inseriti in contesti di dimensioni contenute, come dicevo prima. A queste realtà, infatti, sembrano dare fiducia clienti in cerca di tariffe competitive a fronte di prestazioni di qualità.

(SLM, 07 febbraio 2011)

Per maggiori informazioni su questo argomento, contatta l’Avv. Nicola Maria Metta, responsabile del Dipartimento Internazionale.

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