Crisi finanziaria 2011: Pianificazione patrimoniale per Investitori immobiliari

Le reazioni del governo italiano alla crisi del debito possono colpire il mercato immobiliare italiano.

L’avvocato Nicola Maria Metta interviene su alcune ipotesi di pianificazione patrimoniale alla luce dell’attuale situazione economica.

A seguito delle dimissioni del Presidente del Consiglio Silvio Berlusconi il 12 novembre 2012, l’economista ed ex Commissario Europeo Mario Monti è stato nominato suo sostituto, col compito di comporre un governo di esperti che delinei e porti avanti un programma concreto per evitare il fallimento dell’economia italiana. A differenza di Berlusconi, Monti è stato scelto quale tecnico, per la sua esperienza in ambito economico per guidare il Paese in questo difficile momento. Il Presidente americano Barak Obama, il Cancelliere tedesco Angela Merkel, il Presidente francese Nicolas Sarkozy ed altri leader mondiali osservano con attenzione le misure prese da Monti e dal nuovo governo con il timore che, se non dovessero essere sufficienti a bloccare il declino economico italiano, la terza economia d’Europa potrebbe spingere l’intera Eurozona verso il collasso, uno scenario che avrebbe conseguenze devastanti per l’economia globale.

Sotto la pressione di tale responsabilità, il governo Monti dovrà presto intervenire con misure di rigore, alcune delle quali si prevede possano essere impopolari. Una misura oramai data per certa, di significativo interesse per il mercato immobiliare, è la reintroduzione dell’ICI sulla prima casa.

Un’ulteriore misura d’interesse per il mercato immobiliare, meno discussa, è l’eventuale incremento delle imposte sulle successioni ereditarie, che appare opportuno approfondire.

Dando uno sguardo al passato si può vedere come una tale misura non appaia improbabile. In passato le aliquote delle imposte di successione arrivavano fino al 60%. Il governo Amato nel 2000 modificò profondamente la normativa applicabile semplificandola e portando le aliquote ad un massimo dell’11%. L’anno seguente, il governo Berlusconi abolì completamente l’imposta di successione. Nel 2006, il governo Prodi reintrodusse una versione più leggera che prevedeva generose franchigie e aliquote contenute fino ad onere complessivo dell’11% quando l’asse ereditario comprendeva immobili. Quest’ultima versione è tutt’oggi in vigore, tra le meno gravose d’Europa.

Dato l’attuale clima economico, non sembra irragionevole ipotizzare che il governo Monti riduca le franchigie ed aumenti le aliquote, al fine di reperire risorse da destinare anche alla riduzione del debito pubblico che rappresenta, al momento, il 122% del PIL*.

In questo momento non ci sono elementi concreti per stabilire se e come le imposte sulle successioni saranno oggetto di revisione. Dato che è tuttavia possibile che aumentino, è bene che il mercato immobiliare si prepari ai possibili scenari, anche attraverso strategie di pianificazione patrimoniale.

Tali strategie interessano tanto chi possiede già un immobile quanto chi ne prevede l’acquisto. La pianificazione può riguardare le ipotesi di compravendite di immobili sia di valore modesto che di lusso. In entrambi i casi, è bene valutare preventivamente le esigenze soggettive e delineare le strategie da eseguire per perseguire nel modo più efficiente possibile i propri obiettivi. La pianificazione messa in atto dal proprietario o dall’investitore immobiliare è volta ad evitare o minimizzare, in modo lecito, l’impatto negativo che potrebbe avere un aggravamento delle imposte successione, in qualsiasi forma esse siano applicabili al momento della successione.

Ad esempio, se i proprietari o prossimi proprietari di immobili hanno già un’idea chiara della persona cui lasciare in erediterà la proprietà immobiliare, può essere appropriato prepararsi adeguatamente alla successione, valutando, ad esempio, se sia meglio disporne per testamento o lasciare che si applichino le disposizioni della successione legittima.

Per gli investitori che non abbiano ancora stipulato l’atto di compravendita, in alcuni casi può essere opportuno coinvolgere formalmente nella stipula il soggetto designato come erede, ancorché riservandosi il godimento esclusivo del bene fino alla morte. In questo caso, ad esempio, invece di acquistare l’immobile attraverso una compravendita tradizionale, l’investitore potrebbe acquisire esclusivamente il diritto di usufrutto mentre l’altro soggetto, altrimenti erede, acquisterebbe il diritto di nuda proprietà. Questa soluzione non comporta alcun costo aggiuntivo al momento della conclusione del contratto di acquisto e consente al nudo proprietario di divenire automaticamente ed immediatamente pieno proprietario al momento della morte dell’usufruttuario, evitando di indicare l’immobile in un testamento o nella denuncia di successione, escludendo qualsiasi formalità, onere o imposta relativi alla successione ereditaria.

Se la proprietà è già stata acquistata, si possono adottare alcune soluzioni per ridurre l’aggravio che si potrebbe avere in caso di successone. Una delle più efficaci e comuni è di trasferire la nuda proprietà a favore del soggetto che, altrimenti, ne diventerebbe proprietario per testamento o per legge in caso di successione legittima. Detto trasferimento può essere eseguito attraverso un atto di donazione o un atto di compravendita.

Tali atti, ancorché soggetti nell’immediato a vari oneri, notarili e tributari, in molti casi possono risultare molto più convenienti che la trasmissione del bene per successione ereditaria. La scelta dovrebbe essere il risultato di un’adeguata valutazione delle circostanze applicabili al caso specifico.

Per gli investitori di immobili di lusso o comunque di valore rilevante, in alcuni casi può essere opportuno considerare anche la possibilità di acquisire la proprietà attraverso una società, invece che personalmente, anche al fine, eventualmente, di trasferire più agevolmente le partecipazioni societarie ad altri soggetti prima o dopo la morte. Infatti, il passaggio della proprietà immobiliare, attraverso il trasferimento della partecipazione societaria, non è soggetto a imposte di trasferimento applicabili in ambito immobiliare e comunque si conclude in modo più snello.

Nonostante l’acquisto e la gestione di un immobile attraverso una società non sia priva di oneri, in alcuni casi può essere più efficace che subire quelli relativi alla proprietà immobiliare personale, anche nel caso in cui le imposte di successione non subiscano alcun aumento rispetto al regime attuale.

In conclusione, ove il governo Monti ricorresse ad un aumento delle imposte di successione per migliorare i conti dell’Italia, una tempestiva pianificazione potrebbe evitare il rischio di maggiori imposte di successione al momento della morte del proprietario.

Al fine di valutare le più adeguate strategie di pianificazione patrimoniale occorre considerare non solo le disposizioni attualmente o probabilmente applicabili al caso di specie ma anche la portata delle esigenze personali delle parti coinvolte.

(SLM, 01 dicembre 2011)

*Nota: Secondo il rapporto della Banca d’Italia del 15 novembre 2011 il debito italiano ammonta a circa 1.900 miliardi di euro (fonte: Banca d’Italia – http://www.bancaditalia.it/statistiche/finpub/pimefp)

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